6. Emsal çeşitleri hesaplama yöntemleri

Merhaba arkadaşlar, bir önceki bölüm de sihirli plan notlarını anlatmıştık. Plan notları bize hatırlarsanız imarlaşmaya dair uygulama detay bilgileri veriyordu. Bu dersimizin konusu ise plan notlarında ve imar planlarında verilen emsal hesabının nasıl yapılacağını, Taks’ın Kaks’ın ne demek olduğu, brüt inşaat alanını ve imar durum bilgisi bize verilmiş bir arsanın kaks hesaplarının nasıl yapılacağı yanında emsal çeşitlerini de öğreterek konuya hâkimiyeti maksimum düzeye çıkartacağız.

Bu sayede danışman ya da yatırımcı bir arsanın kadastro vaziyetinden imar parseline dönüştürme aşamasını ve bu arsanın ayrık nizam da iken ki inşaat alanı hesabı ile bahçesiz kütle parsel olması halinde ki kaks brüt hesaplarını yapabilecek seviyeye gelecektir. Örnekler ile de konuyu pekiştireceğiz.

Tüm bunları yaparken de kot kazanımlarını, brüt alanda kaks alanına dâhil olmayan incelikleri belirterek istisnai örneklerle aslında olması gereken kaks alanlarının nasıl 1,5-2 kat daha fazla metrajlara ulaşabildiğini de göstererek bu tarz durumlara karşı hazırlıklı olmayı hedefliyoruz.

Ve bu bölüm de son olarak da büyük çoğunluğu yola yeşil alan gitmiş bir arsanın da değerlendirebilme durumuna bakarak bu arsadan bir şey olmaz dediğimiz anda arsamızın değerlendirilmesine yönelik yapılabilecek 3-4 farklı seçenekle arsamızı nasıl ipten alabileceğimizi öğreniyoruz.

Emsal hesabı bir arsacının bilmesi gereken en temel olmazsa olmazıdır. Artık imar durum bilgileri hemen hemen tüm Türkiye genelinde istisnalar haricin de internetten ulaşılabilir seviye gelmiştir.

Bir arsanın emsal bilgileri elimizde ise o arsanın inşaat alanını da hesaplamak imkân dâhilindedir. Emsal hesapları yapılırken en çok dikkat etmemiz gereken hususlardan biri arsanın imar parseli olup olmadığıdır. Çünkü şayet ilgilendiğimiz arsa imar parseli değilse öncelikli olarak kadastro parselinin imardan sonra ki imara kalan temiz arsa alanı hesap edilip inşaat alanları hesabını ona göre yaparız. Eğer arsa imar parseli değilse veya kendi başına imar parseli olamıyorsa verilen emsal değeri ile işlem yaparsak hata etmiş oluruz.

Bir nevi arsamız temiz olacak bir parsel değilse veya imara girmiş halde ise o arsanın değerini sanki 18 uygulaması görmüş gibi kesinti yapılarak kalan temiz arsa miktarına göre KAKS hesabını yaparak ederine dair bir değere ulaşmakta mümkündür. Ancak bunu uzun vadeli arsa yatırımı düşündüğümüz zamanlar da yapmamız gereklidir. Amacımız al-sat ya da alınan arsanın üzerine inşaat yapmak ise bu hesabı yapmak yanlış olur.

Diğer yandan imar durum bilgisi ile yapılaşma şekli de ilgi arsanın ayrık, bahçe veya kütle nizam olduğuna göre inşaat alanı hesaplaması değişeceği için bu hal de bizim için ayrıyeten önem arz etmektedir.

Şöyle ki bahçesiz kütle parseller de kütle alanı ile verilen kat sayısının çarpımı bize brüt inşaat alanını verirken ayrık nizam yapılaşma müsaadeli yerler de arsa alanı ile emsal katsayısının çarpımı bize net inşaat alanını vermektedir. Buradan brüt inşaat alanına ulaşırken %20-30 daha fazlasını hesap ederek brüt alanı buluruz.

Brüt alan hesapları yapılırken genel de net alanın %20-30 fazlası hesap edilerek brüt alanların hesap edildiği göz önüne alındığın da bu bulduğumuz inşaat alanın hangi tip olduğunu bilmek de; arsa eder tespiti esnasında bizim için önemli bir kıstastır. İlerleyen safhalar da bunlarla ilgili örnekleri gördükçe konu daha iyi anlaşılacaktır.